12 de novembro de 2012

Comprar Imóvel financiado exige Cuidado.

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Quem pretende comprar um imóvel financiado que ainda não foi totalmente quitado deve tomar uma série de cuidados para não ter problemas no futuro. 






Existem três opções para realizar esse tipo de transação: o comprador pode refinanciar o imóvel no banco em que é cliente; transferir o financiamento já existente para o seu nome; ou fazer um acordo informal com o vendedor, chamado "contrato de gaveta", por meio do qual o financiamento continua no nome do proprietário original, mas o comprador passa a pagar as parcelas.

Em qualquer uma das três opções é preciso se informar muito bem antes de fechar negócio. Segundo o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário, o primeiro passo para comprar um imóvel nessa situação é verificar junto ao banco as condições do financiamento contratado pelo vendedor, como taxa de juros e valor das prestações, por exemplo. 

"É possível tentar transferir o financiamento para o novo comprador, mas as condições serão as mesmas de quando o contrato original foi assinado, que podem não ser tão atraente como as que temos hoje", explica Karpat.

Nesse caso, o advogado indica que o comprador tente refinanciar o imóvel no banco em que já tem conta. Assim, será possível conseguir condições melhores. "Antes de buscar um imóvel já financiado no mercado, o comprador deve ir ao próprio banco para saber se terá possibilidade de financiar o bem, senão, a compra não se concretiza", alerta Karpat.

Segundo o advogado, mesmo com o crédito concedido, ainda existe a possibilidade de o imóvel não passar na vistoria do banco, já que o próprio bem servirá de garantia caso o comprador não consiga pagar o financiamento. 

Assim como acontece na compra de qualquer imóvel usado, também é necessário levantar toda a documentação que comprove a regularidade do bem e a idoneidade do proprietário. Segundo Karpat, "são esses documentos que vão garantir uma compra segura, principalmente se o preço estiver abaixo de mercado, o que muitas vezes pode indicar que algo está errado".

Como tudo isso leva tempo, o processo de compra de um imóvel já financiado sempre começa, segundo Karpat, com um acordo prévio informal entre comprador e vendedor: "Ninguém faz uma verificação desse porte sem algum tipo de garantia".

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É possível também pedir ao proprietário uma averbação de promessa de compra e venda na matrícula do imóvel no cartório de Registro de Imóveis. Caso outro interessado tenha feito isso, a preferência de compra será dele.




O Contrato de Gaveta:

Apesar de o refinanciamento e a transferência do empréstimo para um novo titular serem as duas únicas formas oficiais de venda de um imóvel que ainda não foi totalmente quitado, muitos optam por uma via alternativa, que não tem valor lega! "O contrato de gaveta". 

Segundo Karpat, por necessidade ou por falta de condições de conseguir crédito, muitos compradores passam a pagar o valor das parcelas que restam, mas o financiamento continua no nome do vendedor. 

"Se o imóvel custou R$ 100 mil e o proprietário já pagou R$ 50, o interessado assume a dívida em nome do proprietário. Isso acontece com pessoas que têm urgência em adquirir um imóvel, mas não têm crédito no banco", explica Karpat.

O advogado, no entanto, alerta para os problemas que essa operação pode trazer. No caso do vendedor, se o comprador falecer, ele terá que reassumir a dívida, lidar com outros possíveis moradores do imóvel e todo ano será obrigado a declarar no Imposto de Renda um bem que na prática não lhe pertence mais.

Já no caso de falecimento do proprietário, o comprador terá que entrar na justiça com uma ação de usucapião, direito que o comprador adquire em decorrência do uso da casa ou apartamento. 

No caso do imóvel já estar quitado, o comprador terá que entrar com um pedido de outorga de escritura. Neste caso, se o proprietário não tiver feito um inventário em que indique a venda do imóvel por contrato de gaveta, apenas um juiz poderá transferir o bem para o nome do comprador.

"Não se deve comprar um imóvel financiado em nome de terceiros. O melhor negócio é transferir a dívida para evitar dores de cabeça e até mesmo a perda do bem. Se não pode pagar, melhor não comprar e alugar algo que caiba no bolso", conclui Karpat. 


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Edição e Publicação | Equipe | Imovel e Dicas

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