24 de dezembro de 2019

Saiba a importância da Escritura na Compra do Imóvel.






A escritura é um documento que assegura a validade jurídica da negociação de compra e venda de um imóvel, e garante o direito à propriedade ao novo dono. É importante que ela seja feita com cuidado!









A negociação que envolve a compra e venda de imóvel é muito mais do que apenas as duas partes assinando um contrato. A escritura do imóvel, por exemplo, é de extrema importância nesta ocasião. Para que todo o processo seja cumprido, é primordial que as partes tenham feito uma escritura pública de compra e venda em um cartório de títulos e notas. 

Porém, antes de fazer qualquer investimento, o comprador deve exigir a matrícula atualizada do imóvel para analisar a situação em que se encontra a propriedade e verificar se não existe nada que impossibilita o registro do imóvel.

Muita coisa para entender e se preocupar, né? Mas não se preocupe! Neste artigo nós vamos te explicar tudo sobre um dos documentos mais importantes do processo de compra e venda de imóveis que é a escritura. Saiba mais sobre o que ela é, para que serve e qual a importância deste documento.

O que é a escritura de imóvel?

A escritura é um documento que é emitido no mesmo tamanho de uma folha de papel ofício, possui o papel timbrado, além do símbolo da República Federativa do Brasil. Mas muito mais importante do que isso, ela é um documento feito em cartório, que transfere um bem imobiliário de uma pessoa para a outra. 

Em sua primeira página esse documento tem a lavratura, o histórico do terreno e também do imóvel. Na segunda página fica a parte mais importante: o registro. Nos dias de hoje, há diversos tipos de escrituras relacionadas a imóveis, como: compra e venda; doação; divisão amigável de terreno; permuta; inventários e partilhas.

Vale salientar que a escritura é vista como componente fundamental para a validade de alguns negócios jurídicos, sem a qual não é possível que eles sejam tratados. A disposição do Código Civil em seu artigo 108 diz: “A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”

Quem é o profissional competente para redigir uma escritura pública?

Uma escritura pública somente pode ser feita em um Tabelionato de Notas, conhecido como "cartório", na presença do tabelião, que possui fé pública e necessita passar em um concurso de provas e títulos, além de cumprir as demais exigências legais para poder exercer a função. É necessário salientar que a escritura do imóvel pode ser feita em qualquer tabelionato do Brasil, mas o seu registro, no entanto, deve ser feito somente na cidade em que está localizado o imóvel. 

Por exemplo: se ocorre a venda de um terreno localizado em BH/MG, porém o comprador e vendedor residem em Uberaba/MG, é totalmente possível que a escritura de compra e venda seja realizada em um tabelionato de Uberaba, porém, após feita, o registro da escritura deverá ser efetuado em um cartório de imóveis de BH, tendo em vista que o imóvel está localizado nesta cidade.

Quais custos estão envolvidos na obtenção da escritura?

No processo de compra de um imóvel, muitas pessoas acreditam que o valor a ser desembolsado é apenas relacionado ao custo do imóvel e não se planejam para os outros que estão por vir para regularizar a aquisição do bem. 

Caso não haja nada que impeça na formulação da escritura, o processo de compra e venda tem continuidade sendo necessário estar preparado para outros gastos que vão surgir. Existem alguns custos envolvidos no processo e que precisam ser inclusos no seu planejamento financeiro, pois eles podem impactar o orçamento mensal. Veja quais são:

Taxas dos Cartórios:

Para a obtenção da escritura, existem duas taxas primordiais a serem pagas, uma para o Cartório de Notas e outra para o Cartório de Registro de Imóveis. A taxa do registro é baixa, já a da escritura é mais alta e varia de acordo com o município em que o imóvel está localizado.

Essa taxa é definida pelo Poder Judiciário do Estado e é calculada em cima do valor venal do imóvel, ou seja, o valor estimado pelo governo, considerando as informações constantes no Registro de Imóveis. O valor para emissão da escritura será, então, equivalente a 2% ou 3% dessa quantia. Para saber com exatidão, é necessário consultar a tabela vigente do seu estado e também obter informações sobre o valor dos imóveis com a prefeitura.

ITBI

Há ainda o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que é um valor devido à prefeitura do município em que o imóvel está localizado. Esse imposto precisa ser quitado assim que se faz a aquisição do imóvel, e a oficialização do processo de compra e venda só acontece mediante seu pagamento.

Esse tributo varia entre 2% e 3% do valor venal do imóvel. A emissão da guia para pagamento e as regras também variam de acordo com o município. Em BH, por exemplo, a alíquota é de 3% e a guia é emitida pelo site da prefeitura, sendo necessário ter o CPF em mãos. Portanto, é recomendável procurar o atendimento da prefeitura para ter informações mais precisas, como o prazo para pagamento e a possibilidade de parcelamento que é disponível em algumas cidades.

Ainda assim, a escritura pode ser obtida sem o pagamento do ITBI. No entanto, o registro só é possível mediante comprovação do pagamento do imposto, ou seja, esse acaba sendo um custo obrigatório. Outro ponto fundamental embora pouco conhecido é que alguns proprietários podem se enquadrar em uma categoria que recebe o desconto de 50% dos valores de escritura e registro. 

Esse é o caso de quem compra o seu primeiro imóvel residencial. Só que diante disso, há um limite máximo do valor do bem adquirido. Essa informação deve ser verificada nos cartórios do município em que se localiza o imóvel. Nessa frente, também vale ressaltar que a prefeitura tem o poder de impugnar o valor informado do imóvel, caso haja diferenciação, independentemente da vontade das partes.

Por exemplo: um tabelião faz o requerimento da guia de ITBI para a cidade A, informando que o terreno B foi vendido e comprado pelo valor de R$500.000,00. O município, por sua vez, verificará nos seu sistema as especificações do imóvel e, caso haja concordância, emitirá a guia para pagamento.

Caso contrário, se for entendido que o valor não é correspondente ao preço de mercado imobiliário, poderá aumentá-lo e, nesse caso, o ITBI será emitido com base no valor dado pela prefeitura.

Qual é a diferença entre escritura e registo do imóvel na prática?

Faça de conta que você adquiriu um imóvel, formalizou a escritura em cartório, mas não teve a preocupação de efetuar o registro do imóvel. Então você se mudou para o novo local e, alguns meses depois, alguém bate na sua porta e diz que é o novo proprietário do imóvel. Lamentavelmente, se essa visita indesejável tiver registrado sua escritura na matrícula do imóvel, você terá uma grande dor de cabeça, visto que, judicialmente, você nunca foi proprietário do imóvel. 

A escritura é válida apenas para a transação de compra e venda. O que realmente efetiva a transferência de propriedade é o registro dessa escritura no Cartório de Registro de Imóveis.

Quais são os riscos de não fazer a escritura e o registro de imóvel?

Há sérios riscos para quem não opta pela escritura e registro do imóvel, pois (1) o vendedor pode falecer a qualquer momento e o imóvel irá para inventário; (2) poderá ser penhorado judicialmente; (3) o vendedor poderá vender o mesmo imóvel várias vezes, já que não há registro de venda na matrícula do imóvel.

Como e por quanto tempo dura a escritura?

Devido a sua importância, a escritura de imóveis deve ser arquivada permanentemente, pois ela assegura a propriedade do bem. No caso de um imóvel comprado recentemente, vale a pena também armazenar a proposta de compra e venda, o contrato e todos os comprovantes de quitação até o momento do registro da escritura e lavratura.

De preferência, guarde os documentos em locais seguros, distante da umidade e do calor em excesso, e, se possível, em embalagem de plástico para isolar os papéis e mantê-los seguros contra a ação do tempo e de insetos.

Qual é o procedimento para emitir uma escritura de imóvel?

O primeiro passo é encaminhar-se até um tabelionato para requerer um orçamento (caso seja de sua vontade) e a documentação fundamental para a elaboração da escritura pública. Caso opte para fazer o orçamento, tenha em mãos o valor do imóvel. A lista de documentos que deve ser apresentada não varia muito entre os cartórios e geralmente são solicitados os seguintes:

Documentos do vendedor (Pessoa Física).

         Casado

  • Identidade e CPF dos cônjuges;
  • Certidão de casamento atualizada;
  • Pacto antenupcial registrado (ou a escritura pública, se ainda não foi registrado);
  • Profissão e endereço completo.

          Solteiro

  • Identidade e CPF;
  • Certidão de nascimento atualizada;
  • Caso mantenha união estável, é fundamental a apresentação dos documentos (RG e CPF) da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também;
  • Profissão e endereço completo.

          Divorciado, Separado ou Viúvo.

  • Identidade e CPF;
  • Certidão de casamento atualizada, com averbação de alteração do estado civil;
  • Caso mantenha união estável, é necessário apresentar os documentos (RG e CPF) da(o) companheira(o), que deverá assinar a escritura também;
  • Profissão e endereço completo.

          Documentos do comprador (pessoa física)

  • Identidade e CPF (sendo casado, apresentar os documentos do cônjuge também);
  • Certidão de nascimento ou casamento, conforme o caso;
  • Se casado, apresentar o pacto antenupcial registrado ou a escritura pública quando o registro ainda não tiver sido feito;
  • Profissão e endereço completo.

          Documentos do vendedor ou comprador (pessoa jurídica).

  • Contrato social consolidado e a última alteração contratual ou o Estatuto Social e a última ata de eleição;
  • Inscrição no CNPJ;
  • Identidade e CPF dos sócios administradores que tenham poderes para vender imóveis, junto aos comprovantes de profissão e de endereço;
  • Certidão simplificada da Junta Comercial atualizada.

Vale destacar que, se uma das partes estiver sendo representada por meio de procurador, é necessário apresentar procuração, a qual precisará conter poderes específicos para a sua execução.

O que fazer se houver erros na escritura?

É de suma importância se certificar de que não há nenhum tipo de incoerência na escritura do imóvel antes da formalização e registro. Entretanto, caso seja identificado algum erro simples (como erro na grafia de nomes ou informações que não alterem medidas do imóvel, por exemplo), basta solicitar a correção diretamente ao cartório de notas, apresentando documentos comprobatórios.

Para retificações que envolvem maior complexidade, como mudanças nas divisas do imóvel, pode ser necessário recorrer às vias judiciais. De toda forma, não deixe de corrigir qualquer erro para que eles não sejam um problema em uma venda futura.

Conseguiu descobrir alguns dos vários riscos que a falta de uma escritura de imóvel pode causar? Por isso, certifique-se de estar fazendo um bom negócio e de ter cuidado de todos os detalhes legais, pois, do contrário, será lesado financeiramente e enfrentará anos de espera no Judiciário para tentar reaver o seu prejuízo.

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Fonte: Casa Mineira

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